Mini-casa/ADU: diseño y reglas sin misterio

A muchas familias les tienta sumar una mini-casa en el patio: un estudio para un hijo, un espacio de trabajo, o un alquiler que ayude con los gastos. La idea entusiasma, pero asusta la parte técnica y las “reglas”.

La buena noticia: una ADU (Accessory Dwelling Unit) no tiene por qué ser un laberinto. Con un diseño honesto y pasos claros, se vuelve un proyecto alcanzable, ordenado y con menos vueltas de las que imaginas.

Pensar una ADU es pensar en centímetros: luz, ventilación, privacidad y recorridos. Cuando cada metro hace dos funciones y los servicios están bien ubicados, la casa se siente grande aunque no lo sea.

Aquí conversamos sin jerga. Verás cómo entender tu lote, qué mirar antes de dibujar, cómo encajar baño y cocina, y qué papeles pedir para no perderte. Si te resuena, al final puedes seguir explorando más contenidos del sitio.

Antes de dibujar: qué es una ADU y por qué conviene

Una ADU es una vivienda secundaria en el mismo lote de una casa principal. Puede ser anexa, sobre garaje o independiente en el fondo. Suma metros útiles sin mudarte, crea ingresos de alquiler y mejora la flexibilidad familiar. Para que funcione, parte de tres ideas simples: respetar la privacidad entre casas (accesos claros, vistas cuidadas), ubicar “servicios húmedos” juntos (baño y cocina cercanos para ahorrar cañerías) y pensar en mantenimiento desde el día uno (acceso a medidores, cubiertas fáciles de inspeccionar). Antes del primer boceto, mide el terreno y registra árboles, pendientes, puertas y ventanas de vecinos que podrían requerir distancias mínimas. También revisa cómo entrarían materiales y si hay lugar para un andamio o una mini grúa. Con ese mapa, dibujar deja de ser imaginación y se vuelve una traducción de lo que el sitio permite.

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Diseño que agranda sin añadir metros

El mejor truco de una mini-casa es la secuencia: entrar, colgar, cocinar, sentarse, dormir y bañarse sin cruces incómodos. Un pasillo de 90–100 cm y puertas bien ubicadas evitan choques. La luz alta (ventanas superiores o claraboyas) da amplitud sin perder privacidad; los antepechos altos en laterales minimizan miradas cruzadas. Combina muebles que “desaparecen” (cama abatible, mesa plegable) con almacenamiento vertical hasta 2,20 m. Mantén cocina y baño espalda con espalda para compartir ventilaciones y bajadas. En clima caluroso, aleros + ventilación cruzada valen más que un aire gigante; en frío, sellos, aislamiento y ruptura de puente térmico pagan solos. Si alojará a adultos mayores, deja radios de giro, ducha a ras, barras y un escalón cero desde el exterior. Los acabados importan menos que la sensación espacial: colores claros, una textura protagonista y nada de saturar paredes con muebles altos. Recuerda prever un pequeño “cuarto técnico” para tablero eléctrico y calentador; esconderlos mal trae dolores después.

Permisos y reglas: cómo no perderte

Las normas cambian por ciudad, pero el guion se parece: confirmar zonificación, retiros de linderos, altura máxima, ocupación del suelo, superficies mínimas y exigencias de estacionamiento o acceso. Luego, verificar factibilidad de agua, desagüe y electricidad (algunas comunas piden medidor independiente o acometidas dimensionadas). Pueden existir límites para alquilar a corto plazo o para usar la ADU como comercio; más vale preguntarlo por escrito. La ruta típica: anteproyecto sencillo (planta, cortes y fachadas) para consulta preliminar; proyecto con planos firmados por profesional habilitado; cálculo estructural cuando aplica; y permiso de obra. Guarda cada mail y resolución: agilizan inspecciones y final de obra. Si tu lote tiene servidumbres (pasos de servicio, drenajes) o arbolado protegido, el diseño debe acomodarse desde el inicio. Y si hay copropiedad o condominio, revisa reglamentos internos: a veces exigen acabados o colores. La regla de oro es no “empezar y ver”: un día extra en mostrador municipal ahorra meses de correcciones.

Presupuesto y obra: lo que evita sustos

En una ADU, los “invisibles” pesan tanto como la cocina linda: cimentación, drenaje correcto, impermeabilización, aislamiento, ventilación de baño y cocina, y control de humedad. Una base mal resuelta o una pendiente de patio ignorada cuestan más que cualquier porcelanato. Pide presupuestos que separen estructura, instalaciones, terminaciones y trámites. Exige contrato con hitos (firma, arranque, estructura, cerramientos, instalaciones, terminaciones, entrega) y pagos contra avances comprobables. Contempla 10–15% de fondo para contingencias: siempre aparece un ajuste de terreno o de proveedores. En obra, protege arbolado y define accesos para no romper la casa principal. Documenta con fotos semanales y deja tuberías y cables señalizados en planos “as-built”: el tú del futuro lo agradecerá. La eficiencia también paga: techos claros, aislamiento en cubierta y muros, carpinterías con buen sello y un calentador acorde al caudal real. Menos equipos, mejor envolvente. Eso reduce cuentas y hace la ADU cómoda todo el año.